A1：新闻
近日，商品住房“以旧换新”迎来热潮，众多城市发布了商品住房“以旧换新”实施细则。作为疏通存量市场和优化增量住房的创新举措，“以旧换新”正逐步成为促进房地产市场平稳健康发展的重要推动力。
5月17日，中国人民银行等多部门明确取消全国层面个人住房贷款利率政策下限，降低个人住房贷款最低首付比例，同时设立3000亿元保障房再贷款支持地方国有企业收购已建成未出售商品房。7月21日发布的《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》指出，要加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求，支持城乡居民多样化改善性住房需求。在一揽子楼市新政出台之后，地方政府迅速跟进落实，积极推进商品住房“以旧换新”。
“以旧换新”本质上是推动房产的流通和循环，其贯通二手房盘活和新房去库存两市场，为供求关系再平衡提供了新动力。截至目前，全国已有超过100个城市发布商品住房“以旧换新”活动。但从具体实施情况来看，各地商品住房“以旧换新”活动面临规模有限、市场响应不积极等问题。
要想激发居民“以旧换新”动力，关键在于破解二手房的消化难题。在现有“推旧”模式，即由房地产中介机构主导，开发企业提供“无责退订新房”服务模式下，卖旧和买新是独立运作的，二手房交易依然受市场波动影响，政策实际刺激作用较为有限。而国企直接“收旧”模式虽然减轻了居民的换新顾虑，却也受限于国企的资金实力。因此，各地要以市场供需为导向来盘活二手房源。地方政府可以根据本地情况，在租金回报率较高的区域加大二手房的收储力度。同时，鼓励扩大所收购的二手房的使用范围，例如除用作保障性住房外，还可以拓展至职工宿舍、共享办公空间、文旅民宿等新用途。
要想满足居民改善性住房需求，必须严格确保新房项目的质量。“无责退订新房”本是提供给居民的换房保障，不能成为房地产开发企业提供滞销项目的借口。各地政府要鼓励参与“以旧换新”的房地产开发企业拿出高质量的新房项目，并探索创新的去库存方式，从而充分释放居民置换需求。例如，安徽芜湖鼓励房地产开发企业尝试销售部分产权的模式，广东鼓励房地产开发企业支持居民“先租再买”。
商品住房“以旧换新”是一项复杂的系统性工程，要想充分发挥这一政策潜力，各地政府需要统筹规划，整合资源，协同各方力量。要加大财政支持力度，通过提供购房补贴或税费优惠等措施提升居民购房意愿；要建立有效的政策反馈机制，定期对政策实施效果进行评估并及时优化调整，以适应居民住房消费新需求。
（赵 曦 黄芷凌）