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在房企破产案件中，基于对被拆迁人生存权的保护，应当对被拆迁人的权利予以特别保护，其债权在破产债权范围内享有优先受偿的权利。
拆迁人房地产开发企业破产后，被拆迁人权利保护问题亟待解决。其中，被拆迁人选择房屋产权调换方式进行安置补偿的，因房屋的拆迁与安置房的建成补偿存在时间差，往往使补偿矛盾延续至破产程序中。对此，笔者认为，应当赋予被拆迁人的权利以绝对的优先性。原因如下：第一，被拆迁房屋是被拆迁人赖以生存和生产的基本物质条件。第二，产权调换及补偿协议的签订，可以视为被拆迁人对于被拆迁房屋的所有权已经转移到调换后的房屋或房屋对价补偿款上，被拆迁人基于物权请求权，享有对安置房屋或其对价款的优先请求权。第三，被拆迁人安置补偿协议的签署时间一般早于在建工程、土地抵押以及施工方施工时间，因此被拆迁人的过渡安置费享有优先受偿权。实践中，通过整理相关法律、司法解释规定,目前房地产企业破产案件中普遍存在并享有优先权的债权在破产程序中原则上应当参照如下顺序清偿：（1）被拆迁人和被征收安置人的债权请求权；（2）交付了全部或大部分购房款的消费购房者的债权请求权；（3）具有优先受偿权的建设工程价款；（4）抵押权、质押权、留置权等担保物权、预告登记对应的债权请求权及其他可适用别除权的权利。
综上，结合司法实践，被拆迁人对于安置房屋折价款以及安置房屋交付前的过渡费的债权一般具有优先于其他破产债权的优先受偿权。
根据相关法律规定，拆迁人与被拆迁人产权调换及补偿协议并非双方均未履行完毕的合同，所以，管理人不能根据《破产法》第十八条的规定适用合同特别解除权。因此，在无其他法定事由或合同约定解除事由出现的情况下，拆迁人与被拆迁人签订的产权调换及补偿协议应当继续履行，即拆迁人应当依照合同约定及相关法律规定继续支付过渡安置费。
对于超出过渡期限的过渡安置费问题，参考福建省住建厅《关于进一步做好国有土地房屋征收与补偿工作的试试意见》第十条规定：“因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转房。安置房为高层建筑的，过渡期限一般不超过三年；安置房为多层建筑的，过渡期限一般不超过二年。在前款规定的过渡期限内，房屋征收部门应当按规定标准支付被征收人临时安置费，但已经提供周转用房的除外。除不可抗力外，超过前款规定过渡期限的，房屋征收部门应当从预期之月起，对自行过渡的被征收人双倍支付临时安置费，对提供周转房的被征收人按规定标准支付临时安置费。但征收补偿协议约定逾期临时安置费标准超过上述规定要求的，按协议约定执行。逾期安置期间，遇临时安置费标准调整的，应自调整之月起按调整后标准发放临时安置费。”
共益债务产生于人民法院受理破产申请后，因此，在法院受理破产前所产生的债务，不可能被追认为共益债务。根据《破产法》第四十二条规定，过渡费不能认定为共益债务，但实践中，存在将破产申请受理后，为了支付还未支付的过渡安置费而对外形成的借款认定为共益债务的案例。
在破产清算程序中，被拆迁人过渡安置费的清偿难以认定为共益债务。根据《破产法》第四十二条第（一）款规定，因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务为共益债务。因此，难以依据此条款将过渡安置费认定为共益债务。并且，共益债务一般基于对全体债权人利益的保护而产生。在破产清算程序中，继续履行“调换协议”并非基于对全体债权人的保护，甚至有可能损害全体债权人利益。因此，拆迁安置补偿合同履行费用不能依据《破产法》第四十二条规定作为共益债务支出。
但在破产重整案件司法实践中，具有将过渡安置费作为共益债务的先例。在破产重整案件司法实践中，江苏涟水鑫鼎置业有限公司管理人2020年1月19日发布的《关于招募破产案件共益债务贷款人的公告》，在涟水鑫鼎置业有限公司破产重整中，管理人对外公开招募共益债务贷款人，其中特别说明：“本次借款以破产管理人名义进行，由管理人用于支付拆迁安置户超期过渡费，且经法院事前许可，根据《中华人民共和国企业破产法》规定，应界定为破产共益债务，贷款人即为共益债权人。在破产程序中共益债权为优先债权，依法可以用债务人的财产随时清偿，也可以在管理人有收入时随时清偿。”
过渡安置费作为被拆迁人生存和生活物质的基本保障，拆迁人应当及时并足额交付，以保障被拆迁人基本权力的同时维护社会秩序和生产建设的安全稳定。作为法律人，针对于被拆迁人的过渡安置费还需继续分析研究，作为管理人，要积极推进破产进程，充分发挥管理人的职能，以保障破产程序的顺利完成。
现行法律法规和司法解释未就房地产开发企业的破产债权清偿顺序作集中的专门规定。寻找破产债权清偿顺序的方法，正如有学者所言：“破产法除创造新的优先权外，其他法律规定的优先权顺位安排和效力相关联时，其效力必然及于破产法律关系中。”
房企破产案中被拆迁人的过渡请求权的优先性；破产申请受理后对过渡安置费的处理；过渡安置费被认定为共益债务的处理。又结合司法实践中房地产破产企业对过渡安置费的清偿案例，全面认识司法机关及破产管理人破产企业在对过渡安置费的处理时遇到的问题及困境，学习了解决相关问题的经验。探索最优的破产清偿顺序，最大限度地保护被拆迁人生存权及财产权，从而在保障被拆迁人基本权利的同时维护社会秩序的稳定。
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