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随着当今社会产权制度的变革，房地产已经成为人们的重要资产，房地产企业也迅速拔起。同时，各类以房抵债的情况都慢慢浮出水面，这对于破产管理人来说是一个不小的挑战。
纵观我国现有法律，并没有对以房抵债的现象做出明确的规定。从笔者看来，以房抵债是指当事人约定以房产、商铺、车库等资产为交易对价来清偿原有基础债务的复杂民事行为，具有多重属性叠加的特点。
抵债合意的达成时间在基础法律关系债务履行期届满之后。首先，抵债双方存在在先的债权债务关系（即基础法律关系）；其次，在基础法律关系的债务履行期满后，债务人未能清偿债务，双方就以房抵债达成合意。此处所指的基础法律关系包括但不限于因出借款项、工程施工、货物购销、提供服务等产生的债权债务关系。
抵债合意的目的为消灭原债务。债务人在不能清偿到期债务时，与债权人达成了以房屋所有权转移替代给付货币的清偿方式，目的是为了消灭基础法律关系项下的债务，本质上属于旧债履行方式的变更。
在房地产企业的破产案件中，往往涉及大量购房业主的权益，这成为管理人必须考虑的重要问题之一。根据《破产法》的立法精神，在房地产企业的破产过程中，必须优先保障购房业主的生存权。但是，该类优先清偿，针对的是“正当购房消费者”，而并非所有签订过《商品房买卖合同》的购房者，原因在于债务人企业之所以进入破产程序，必定是因为债务人资不抵债，债务人的存量资产对于其后期的重整或清算、购房业主能否尽快拿房、债权人清偿比例的提高具有重要意义。而在实践过程中，以买卖形式担保借款（往往是巨额借款）的履行，在借款未到期时进行“以房抵债”，往往会使大量房屋或整栋楼直接抵债，这便会给后期债务人的重整带来巨大不便。因此，鉴于该类购房者并非是以正当的消费目的进行购房，应不属于购房业主优先保障一列，债权人向管理人进行物权的主张，管理人也应根据相关法律规定，对其物权不予认定，而仅认定其债权。
另外由于破产企业可能存在资料缺失、人员流动等情况，导致债权债务较为复杂，一些情况是否属于“以房抵债”还需要进一步界定。只有原始基础债权真实且有效，以房抵债才有可能成立。所以管理人只有梳理清楚原始基础债权法律关系是否成立以及具体债权金额，才能对以房抵债的效力进行认定。管理人对原始基础债权核查的依据主要来源于两个方面：一方面依据管理人核查接管的债务人财务账簿、法律文书及相关档案等；另一方面为债权人在债权申报阶段所提供的相关证据材料。确认债权属于以房抵债的情况通常要满足以下条件：（1）有能够证明其原始债权存在的证据材料，例如：借款合同及借款汇入债务人账户的银行流水、工程合同及工程结算单等；（2）有相应的商品房买卖合同、房款增值税发票及房款收据等。（3）有明确有效的以房抵债的协议、说明等。但实际上，部分涉及以房抵债的债权人在进行债权申报时，为了提高其清偿率或获得消费性购房者优先权，会以购房人类债权向管理人申报债权。此种情况下，债权人不提供相应完整证据材料，管理人在此基础上无法认定债权，通常会将此可能涉及以房抵债的债权列入暂缓债权，及时通知债权人补充相关的证据材料，同时穷尽管理人职务内的可能方式进行核实；若仍无法核实，则不宜将此可能涉及以房抵债的债权纳入购房人类债权之列。
破产程序属于概括的执行程序，在债务人丧失清偿能力的情况下，《企业破产法》的基本理念在于公平地清理债权债务，平衡各方的利益关系，以维护全体债权人、债务人、职工以及利害关系人的合法权益。因此，破产程序下要求同类债权人应得到同等比例的清偿。
《河北省高级人民法院破产案件审理规程（试行）》第101条规定，“债权人以购房者名义申报债权，管理人经审查存在虚假按揭、以房抵债、设定让与担保等情形的，人民法院应按基础法律关系的性质认定债权。”根据该规定，笔者认为管理人经审查认定存在以房抵债情形的，一律按以房抵债涉及的基础法律关系性质认定债权。另外根据最高人民法院（2019）最高法民申3582号民事裁定书中“陆文学、王勤爱与金凤桐公司之间的《商品房买卖合同》性质上属于以房抵债协议。但直至人民法院受理金凤桐公司的破产申请重整之日，作为抵债物的房屋既未交付，也未办理产权变更记手续，故其仍属于金凤桐公司的破产财产。金凤桐公司的破产管理人向陆文学、王勤爱发出解除合同通知，请求解除以物抵债协议。原审判决判令解除合同，符合破产法公平清偿债务、避免个别清偿的精神，在结果上并无不当”可知在债权人与破产企业之间存在以房抵债协议，作为抵债物的房屋既未交付，也未办理产权变更记手续时，最高院对于管理人要求恢复基础法律关系，解除《商品房买卖合同》的观点是认同的。
笔者认为，以房抵债只是变更了基础法律关系下债权的清偿方式，本质上并没有改变基础法律关系的性质。在以房抵债所涉房屋既未交付亦未办理权属转移登记的情况下，如果支持以房抵债债权人交付房屋的主张，可能导致该债权在破产程序中获得全额清偿和优先保护。在该种清偿结果与按其基础法律关系性质认定的债权清偿结果不一致的情况下，同类破产债权应获同等清偿的公平原则将被突破，其他债权人的合法权益会遭受损害。因此，应将以房抵债债权人的交付房屋请求回归为基础法律关系下的给付货币请求，以保障同类破产债权的公平受偿。
审查核实债权是房地产企业破产程序中的关键环节，管理人如何审核破产债权，正确、有效界定以房抵债的协议性质及效力，扩大破产企业财产范围，使全体债权人利益最大化，这是彰显管理人能力与担当的重要体现。作为管理人，不仅需要有法律意识，更要有集政治、法律、社会效益为一体的全局意识，以推进破产进程，营造良好营商环境。
河北国控资产管理有限公司 李 茜
河北勤有功律师事务所 董春苗