A4：视点
4月26日，住房和城乡建设部联合国家发展改革委等六部门联合印发《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》，明确要求各地加强住房租赁企业从业管理，开展住房租赁资金监管，禁止套取使用住房租赁消费贷款，合理调控住房租金水平。同时，明确住房租赁企业单次收取租金的周期原则上不超过3个月；除市场变动导致的正常经营行为外，支付房屋权利人的租金原则上不高于收取承租人的租金。
对此，新华社文章指出，此次监管部门重拳出击，《意见》直击住房租赁企业爆雷根源。
首次对轻资产住房租赁企业定性
按照《意见》要求，从事住房租赁经营的企业，以及转租住房10套（间）以上的自然人，应当依法办理市场主体登记，取得营业执照，其名称和经营范围均应当包含“住房租赁”相关字样。住房租赁企业跨区域经营的，应当在开展经营活动的城市设立独立核算法人实体。住房租赁企业应当具有专门经营场所，开展经营前，通过住房租赁管理服务平台向所在城市住房和城乡建设主管部门推送开业信息，由所在城市住房和城乡建设主管部门通过住房租赁管理服务平台向社会公示。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，目前市场上住房租赁企业种类繁多，比如二房东，投资机构等。在珠三角核心城市，有代房东管理的二房东，有职业二房东（赚代理费或赚租金差价），有投资者一次性包租很多套或一栋，然后装修出租。但现实中，这类主体很难监管，他们往往利用互联网、微信和小广告开展业务，利用信息差、违规操作（比如水电费乱收取、以损坏室内设施为由不退押金等）获取租金受益。承租人利益受损失也难以有渠道伸张，损失不大、息事宁人。因此，迫切需要纳入监管。
打击长收短付的“资金池”行为
具体而言，《意见》针对从事转租经营的轻资产住房租赁企业，明确要求各地加强从业管理的同时，规范住房租赁经营行为，住房租赁企业应当将经营的房源信息纳入所在城市住房租赁管理服务平台，单次收取租金的周期原则上不超过3个月，支付房屋权利人的租金原则上不高于收取承租人的租金。
在业内人士看来，“单次收取租金的周期原则上不超过3个月等规定，直击长租公寓企业此前存在的各类违规做法，具有积极的导向。这有助于规范市场经营，同时防范经营方面出现金融风险。”
“这一政策表态也是在疫情后针对长租公寓暴雷现象，国家一贯的态度，主要目的是维护出租双方的权益，避免老百姓利益受损和群体性的上访事件发生。对于轻资产的租赁企业，更容易出现‘长收短付’的资金池行为。管住了资金，长租公寓的风险就降低了一大半。”李宇嘉说道。
“租金异常上涨必被打压”
《意见》还要求，各地应开展住房租赁资金监管。企业单次收取租金超过3个月，或单次收取押金超过1个月的，应当纳入住房租赁资金监管账户。同时，禁止套取使用住房租赁消费贷款。企业不得利用承租人信用套取“租金贷”，不得诱导承租人使用“租金贷”。金融机构严格管理住房租赁消费贷款，加强授信审查和用途管理，对住房租赁企业加强名单式管理。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此次政策对于租金贷款的管控更加规范和到位。对于各类违规的套现行为，政策明确，不得利用承租人信用套取住房租赁消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租赁消费贷款。同时，金融机构应当严格管理住房租赁消费贷款，加强授信审查和用途管理，发放贷款前必须采取有效手段核查借款人身份信息，评估还款能力，核实借款意愿，并做好记录。从这两点看，租金贷被明确严管，而租赁消费贷款则依然受认可。这两者的区别在于，租金贷进入到了轻资产长租公寓企业的账户，而租赁消费贷则是进入租客的账户。这是后续在明晰不同贷款方面所需要注意的。
此外，《意见》指出，各地应合理调控住房租金水平。租赁需求旺盛的大城市住房和城乡建设部门建立住房租金监测制度，定期公布不同区域不同类型租赁住房的市场租金水平。此外，各地还需落实城市政府主体责任。建立多部门协同的住房租赁联合监管机制，将相关部门的监管工作纳入政府绩效考核体系。
业内人士认为，后续租金监管也将更明确。同时在住房租赁市场租金监测方面也会加强。“过去租金的收取等没有监管，导致资金方面出现了很多问题，也是金融风险的来源点。此外，过去租金的管控确实不到位，而现在租金异常上涨受到关注，后续也和房价管控一样，异常上涨必被打压。”
《意见》还提到妥善化解住房租赁矛盾纠纷。六部门要求，各有关方面应当加强协同联动，积极化解住房租赁引发的矛盾纠纷，妥善处置相关风险。相关部门对有高风险经营行为的住房租赁企业经营情况依法开展调查，企业应当积极配合。街道办事处、社区充分发挥基层网格管理人员作用，督促住房租赁合同备案，协助排查有高风险经营行为的住房租赁企业情况。
（计思敏）