B3：市场观察
近日，长租公寓运营商蛋壳公寓更新招股文件，计划1月17日在美股挂牌上市，发行价格定在14.50美元至16.50美元之间。此前2019年10月29日，蛋壳公寓正式向美国证券交易委员会（SEC）递交IPO招股书，拟进行首次公开募股（IPO），预计将以“DNK”为交易代码登陆纽交所。若蛋壳公寓成功上市，将成为继青客公寓2019年11月5日在美国纳斯达克挂牌上市后第二家在美国上市的公司。此外，据路透的报道，自如也考虑在今年赴美上市。
头部长租公寓平台扎堆上市融资，也从侧面说明此前长租公寓领域的投资热潮退去后，长租公寓公司们日子并不好过。实际上，近来长租公寓的问题已经开始显现，被接连爆出强制租客使用租金贷、房东被强制降租金等问题。
疯狂扩张下的高增长
招股书显示，蛋壳公寓拟发售1060万股美国存托股票（ADS），每份美国存托股票代表10股A类普通股，发行价格将在14.50美元至16.50美元之间。按IPO发行价区间的上限计算，蛋壳公寓将通过此次IPO交易筹集最多2.01亿美元资金。官网资料显示，蛋壳公寓成立于2015年，所属企业为紫梧桐（北京）资产管理有限公司。蛋壳公寓致力于用互联网方式改造传统的住房租赁行业，是一家以数据驱动为核心，提供租住生活的资产管理和居住服务平台。创立至今，已在北京、上海、广州、深圳等13个城市建立运营机构。
据悉，蛋壳旗下两个公寓品牌：面向个人出租的蛋壳公寓，以及面向企业客户的“梦想公寓”。数据显示，蛋壳公寓经营的公寓单元的数量增长率166倍，从截至2015年12月31日的2434个，到2019年9月30日增长为406,746个。 蛋壳公寓的主要收入仍为租金和服务费。招股书披露，蛋壳在2017年和2018年的收入分别为6.6亿元和26.8亿元，同比增长了307.3%；2019年前9个月收入超过了57亿元，同比增长了198.8%。业务高速扩张的同时，蛋壳公寓的盈利状况却不尽如人意。财报显示，2017年、2018年、2019年前9个月，蛋壳分别净亏损2.72亿、13.70亿元、25.16亿元，亏损幅度高速增长。
据招股书披露，蛋壳公寓平均装修工期17天-21天，平均单房装修成本10414元。截至2019年9月底，蛋壳的租赁成本占运营成本的比例从89.3%同比扩大至92.7%。 截至2019年9月30日，蛋壳公寓持有现金1.73亿元，总资产76.74亿元，总负债76.61亿元，资产负债率高达99.8%。
跑马圈地后问题显现
成立四年尚未摆脱亏损状态，租赁成本上升，资产负债率过高，这很有可能和长租公寓行业存在的高进低出问题有关。 据了解，2018年在资本推波助澜下，长租公寓大肆扩张。在长租公寓企业为了占据市场份额、扩大规模、获得投资、争夺房源，不惜采取高进低出的方法，然而这种方式极易由于资本市场波动、造成资金链断裂。 随着长租公寓资本热潮的撤退，高进低出问题的后遗症开始显现，据不完全统计，目前已经有多达25家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。
长租公寓宣告破产、老板跑路的一个直接影响，是租客莫名背上租金贷。所谓“租金贷”指的是“消费分期贷款+长租公寓”，即公寓把房子租给租客，租客向金融公司申请租赁贷款，金融公司一次性把租金支付给公寓，租客再按月偿还金融公司贷款，甚至押金都可以申请贷款。长租公寓平台凭借租金贷，打着“押一付一”的旗号迅速占领市场，平台破产后，却是留下了”一地鸡毛”：房东收不到租金，开始向租客收回房子。租客不仅无房可住，还要继续偿还分期贷款。此外，租赁市场近期掀起了一股房东降租潮。据澎湃新闻报道，一名位于上海虹口的房源原本给青客的租金为5900元/月，但近期接到通知，青客单方面要求下降租金至3800元/月，降幅达到了35.6%。青客此做法的理由是房源“亏损”及盘整“高进低出”房源，若房东不同意则暂停支付租金。
北京也是如此。贝壳找房近期发布的《2019租客居住报告》显示，2019年，北京租金下降幅度为4.22%。另一方面，随着整治隔断房行动的开展，合租的租客则面临着涨价。据了解，北京多家长租公寓机构给出的方案是：如果租客不接受涨房租，长租公寓平台可以给租客安排其他新住处，并承担搬家费用。但这一方案并不能被所有租客的所接受。本刊注意到，招股书披露，蛋壳未来盈利提升空间的措施包括：营收端租金上涨，成本端与房东长租约锁定租赁成本、降低装修成本、提高运营效率以及规模经济效应等。
监管出手整治乱象
针对长租公寓行业乱象，监管机构已经介入并且进行专项整治。2019年12月25日，住建部、发改委、公安部等6部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》指出，住房和城乡建设等部门将加强对采取“高进低出”（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、“长收短付”（收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期）经营模式的住房租赁企业的监管，指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。 《意见》还指出，“住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。”
蛋壳公寓招股书披露，在2017年，2018年和截至2019年前9个月，蛋壳公寓共有91.3％，75.8％和67.9％用户使用了租金贷，贷款金额分别为9.376亿元、21.270亿元、31.570亿元；同期，蛋壳公寓在租金贷方面的利息支出分别为0.52亿元、1.53亿元、1.76亿元。目前来看，蛋壳公寓距《意见》所要求的“不超过30%”依旧还有很大差距。
据艾瑞咨询的报告，2018年中国住宅租赁市场规模达到人民币1.8万亿元，预计到2023年将增长至人民币3.0万亿元，在国内的住房租赁大市场中，长租公寓企业仍有巨大的增长空间。招股书称，蛋壳公寓与房东的租约为4-6年，而长租公寓的投入回本周期为12到20个月。也就是说，只要续租和续签稳定，预期未来将顺利实现盈利。不过，任何行业的发展都要建立在合规的基础上。强监管下，2020年行业“洗牌”仍将继续，蛋壳上市之后的资本市场反应如何，有待观察。 （肖白 王晓曦）
