A7：信息
□ 周晓峰
近年来中央对房地产行业调控更加严厉。房子是用来住的，不是用来炒的。这为房地产行业的健康发展敲响了警钟，也指明了道路。
房地产行业的风险，具体到企业上，就是财务风险。在企业的各项财务活动中，因企业内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，从而增加蒙受损失的可能性。突出表现是：房地产企业由于财务状况恶化而致使企业的房地产投资，以及其报酬无法全部收回的可能。财务风险主要包括筹资风险、投资风险、资金回收风险以及利润分配风险等。其中，对于资金回收风险的掌控上，国际上普遍认为房屋空置率控制在4%-5%比较合理，10%则为警戒空置率。但据我国土地挂牌网的一项统计，2012年我国内地一线城市房屋空置率远超国际警戒线，出现了不少鬼城、空城。如此之高的空置率给投资收回的时间带来很大的不确定性，资金回收的金额也存在很大风险。
因此，随着竞争的加剧及市场环境等复杂化，防范财务风险已成为房地产企业不容忽视的首要问题。
风险何去何从
查找病因，即从宏观和微观、主观和客观等方面，对企业财务筹资风险、投资风险、资金回收风险以及利润分配风险等方面进行系统性风险分析，查找分析房地产企业财务风险的病因。
从宏观上分析，要参照法律政策的影响、市场环境的影响和资源环境的影响。近年来，国家加强了对房地产行业的政策调控，从2010年开始明确了首次购房的标准。2012年1月和2月，央行连续两次上调了存款准备金率，将首套房的优惠由7折升至8.5折。2013年2再次出台国五条调控措施。为落实“国五条”，2月底，国务院办公厅下发了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》提出了六条实施细则。国五条和国办六条细则的出台，在市场上产生巨大反响，限购政策从严、严格实行差别化住房信贷政策、对出售自有住房按规定征收个人所得税等等。在我国，政策的调整，利率的变化对每个家庭住房购买能力的影响非常大。所以调控政策对购买力的限制将大大影响房地产企业的长期可持续发展，从而影响房地产企业的筹资风险和资金回收风险。
同时，受市场环境的影响，也会引发市场风险，比如价格风险、再投资风险和购买力风险。如果开发的产品在项目定位、规划设计、销售策略等方面不具备前瞻性, 在销售策略方面没有创新点，就会存在产品滞销的风险。此外产品的差异性越来越小,开发商面临产品同类、同质竞争的局面,行业竞争日趋激烈,导致在很大程度上增加企业的投资风险。
土地是房地产开发中不可缺少的非可再生资源，国家的土地政策、土地价格、土地市场的供求关系以及土地本身的位置，都会对房地产企业产生很大影响。近年来，土地闲置问题十分严重。为了避免手中的土地被收回或者减少罚款，囤地开发商加紧开工建设。既要开发新项目，又不能转嫁成本，同时又得不到银行贷款的支撑，那些缺乏资金的房地产开发商的日子将更加窘迫。这样一来将更加加大了房地产企业财务风险的产生。
微观上，从企业内控制度是否健全、企业对财务风险的内部审计监督和企业战略投资决策等方面查找病因，防止因急功近利、投机取巧而陷入泥潭。
防控风险四举措
探索出治疗房地产企业财务风险的病根，这是观察问题和处理问题的重点所在。具体风险防控措施体现在以下四个方面：
一是在筹资风险的防范方面，采用科学化筹资决策，实施多元化直接筹资、不断完善间接筹资等。企业要建立多元化的筹资渠道：发展银行贷款以外的其他金融业务，如充分利用银行承兑汇票、信用证、保函以及商业汇票等结算方式；积极进入资本市场，定向募集民间游资；主动出击，通过并购和重组逐步扩大市场份额，增强和壮大企业的实力，积极寻求海外资金，建立多元化可以不断的优化资产模式。
同时，房地产企业应当采取多样化的间接筹资形式。除了银行贷款外，寻求与大公司合作，寻求民间资金。这也是房地产企业筹措资金的良好途径。
房地产企业应根据总体规划与发展战略制定合理的筹资政策，控制筹资质量，合理安排还款计划，并且注重监控筹资过程。在战略筹资组合中，应对各种金融工具进行详细的利弊分析，通过利弊分析选择合适的交易品种，以便提高筹资的安全性和稳定性。
二是在投资过程控制方面，对投资决策阶段、土地获取阶段和项目建设阶段进行风险防范。
投资决策阶段必须高度重视可行性研究，充分掌握影响项目投资的政治、经济、社会、环境资料,并且对此加以分析和综合，建立一个庞大的信息系统，对项目进行可行性研究，减少房地产投资开发的盲目性；必须加强投资环境预测，选择最佳投资区位，寻找投资良机投资区位减少投资风险；必须灵活应用投资组合理论，采取分散投资以达到分散风险、降低风险的目的；必要时采用风险回避的形式来消除风险，其中房产保险可以将自己不能承担或不愿意承担的风险转嫁给其他经济单位承担，从而降低自身的损失程度，转移或减少房地产投资风险。
在土地获取阶段，必须对地块自然属性、社会属性以及使用属性进行认真确认，以决定选择或放弃对某一项目的开发。在项目开发前，应从企业整体效益出发，通过成本性态分析法对开发项目进行可行性研究，企业内外部任何一个环节的疏漏都有可能导致整个项目的失败。
在房地产项目建设阶段，通过对所开发项目进行风险识别、风险分析，把风险发生概率、损失严重程度以及其它因素综合起来考虑，可以得出各种发生风险的可能性及其危害程度，再与公认的安全指标相比较，就可以确定风险的危险等级，从而决定措施选择及控制措施应采取到何种程度。要成立房地产风险管理机构，围绕风险管理目标，对房地产开发中的风险进行识别-分析-决策-控制-处理的有机过程；做好相应风险的处理措施，比如风险回避、风险转移等；做好项目可行性研究，完善项目成本控制体系，制定周密的应急措施，将项目建设阶段的风险降到最低。
三是在资金回收风险防范方面，要制定有效的销售战略，加强应收账款的管理。房地产企业资金是否能尽快回笼，取决于其开发出来的房地产能否顺利地出租或出售。因此房地产企业必须在物业开发之时，就着手进行销售战略的制定；选择适当的销售时机，发掘更多的销售渠道，制定合理的租售方案；运用各种市场推售手段和各种宣传媒介，广泛宣传和推销自己的房地产产品。另外，企业还必须对自己的已售的房地产建立完善的售后服务体系，解决客户的后顾之忧。以加快成品资金向结算资金转化的过程，减少房地产资金回收的风险。
财务活动的重要环节是资金回收，而引发房地产资金回收风险的一个重要因素就是应收账款。对于应收账款管理应在以下几个方面强化：一是建立稳定的信用政策；二是确定客户的资信等级，评估企业的偿债能力；三是确定合理的应收账款比例；四是建立销售回款责任制，尽快收回赊销账款，减少企业坏账损失风险，并且要盘活存量资金，逐步降低商品房空置率，减少资金占用量。加速资金的周转，提高资金利用率，尽快步入资金良性循环的轨道，保障企业供血和造血功能，降低资金回收风险。
四是在收益分配风险防范方面，要制订长期的利润分配规划，杜绝分配的随意性，同时，对利润分配以转增实收资本为主，减少分配现金。房地产开发企业应根据企业经营战略及融资策略的要求，制定合理的利润分配政策，优化资本结构，增强内源融资能力，降低融资成本，增加企业利润。利润分配以转增实收资本为主，减少分配现金。由于房地产企业自有资金规模小，融资渠道狭窄，资金瓶颈是影响房地产开发企业发展的最大障碍。房地产开发企业在制定利润分配战略时应充分发挥内源融资功能，尽量减少分配现金，以转增实收资本为主，有利于扩大生产规模、增强企业竞争能力。
目前，房地产业面临着机遇和挑战，但风险意识不容忽视，企业应该从宏观和微观、主观和客观等方面，对财务筹资风险、投资风险、资金回收风险以及利润分配风险等方面提高化解和控制风险的应对能力，从而引领、指导房地产业实现企业利益最大化、行业发展规范化。
（消费日报 www.xfrb.com.cn）