A2：综合
中小企业是国民经济的重要组成部分，中小企业的发展对推进国民经济的增长、繁荣市场、促进社会稳定等方面发挥着重要的作用。目前，中小企业融资主要依靠向银行贷款，向银行贷款需要办理财产抵押，其中不动产抵押占据不小的比例。在《不动产登记暂行条例》出台之前，办理不动产抵押比较繁琐，需要跑多个部门进行办理，费用较高，办理时间较长。2015年3月1日，《暂行条例》正式施行，将不动产登记以行政法规的形式上升到了更高层面，对不动产登记程序做出明确规定。各地各级工商部门充分发挥职能作用，创新服务方式，提升不动产抵押登记服务效能，但在实际操作中存在较大的差异，面临一些问题。主要表现为：
一、办理不动产抵押登记时，所需的材料不统一
提供材料的差异主要表现在有些地区需要提交作价协议书或房地产价值评估报告，有些地区需要提供合同的公证文件等，各地不一。
二、因提交材料的差异，导致申请人需要支付的费用不一致
实际操作中，按照不同地区的个别要求材料如提供房地产价值评估报告或者合同的公证文件的，则申请人除了需要缴纳上述登记费用外，还需要支付房地产评估及合同公证的费用，而这两项费用相对比较高。房地产评估收费标准按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收，一般房地产价格总额在101万以上至1000万的，按2.5‰的费率计收；房地产价格总额在1001万以上至2000万的，按1.5‰的费率计收。一般公证费用收取：金额在500万—1000万的，收费比例为2‰，1000万元以上—2000万元部分，收费比例为2‰。这些支出对于中小企业来说显然是增加了融资成本，不利于中小企业发展。
三、不动产抵押权人仅为银行等金融机构
目前，有少部分登记部门对于以自然人为抵押权人的不动产的登记手续办理比较困难，特别是办理在建工程抵押登记手续只为银行等金融机构办理。实践中，还有大量的个体工商户、私营经济在经营时，需要通过提供不动产作为抵押担保，让买卖、承揽、委托等合同相对方足以相信其有履行合同的能力，以保障合同的履行。但是，这种情形的不动产抵押担保登记就难以办理。
认真分析出现以上情况的原因要素，主要是因为：
一、《暂行条例》对各地实际操作保留了兜底条款 《暂行条例》规定(六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。《不动产登记暂行条例实施细则》规定自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以不动产设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记，其中“等必要材料”的条款规定。《城市房地产抵押管理办法》规定办理房地产抵押登记，应当提交的文件中有（七）登记机关认为必要的其它文件。这些条款的规定，一定程度上导致了在实际操作中各地区所需要的材料产生差异。
二、《暂行条例》实施还未全部覆盖全国
《暂行条例》正式实施以来，“多头登记”逐渐退出历史舞台。但由于全国各地的进展情况不一，《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》表示，各地在完成不动产登记机构整合、实施统一登记前，相关不动产登记收费暂按原规定执行，原证书继续有效。在没有实施《条例》的地区还沿用原来的规定。
三、评估机构的评估存与不动产价值不符
由于评估价值是建立在一定的假设条件下的，不动产的最终评估价值往往与市场价存在一定的差异，加上评估机构的收费是按照评估的价值为基础，且评估公司具有主观性，不同评估公司可能会出现不同的评估结果。抵押人需要评估公司对其抵押的不动产评估一个较高的价值，而评估公司也乐意通过评估较高的价值来增加评估费用，但这样容易损害抵押权人的利益。因此，办理不动产抵押登记需要提交评估报告，不仅增加当事人的费用，还影响抵押权人的正常判断。
四、最高院司法解释与部门规章的冲突
《城市房地产抵押管理办法》规定在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。《办法》规定在建工程抵押给贷款银行。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”
最高人民法院关于《城市房地产抵押管理办法》在建工程抵押规定与上位法是否冲突问题的答复([2012]行他字第8号)并不直接否定建设部规章内容的合法性，而以《城市房地产抵押管理办法》的规定“针对贷款银行作为抵押权人时的特别规定，但并不限制贷款银行以外的主体成为在建工程的抵押权人”为由，实际上是以《物权法》和《担保法解释》的规定，确认了在建工程向贷款银行之外的其他人办理抵押的合法性。
规范不动产抵押登记管理，进一步提高工作效率，能让广大群众享受到快捷、高效的办事速度；降低中小企业交易成本特别是制度性交易成本，减少审批环节，降低各类中介评估费用，推动企业降本增效；有利于降低中小企业的融资成本，拓宽中小企业的融资渠道，为促进中小企业发展提供良好条件，最大程度发挥中小企业在市场经济中的作用。为此，我建议完善改进以下工作：
一、各地统一办理不动产登记所需的材料
明确《暂行条例》及实施细则中所规定的“其他等必要材料”，减少各地登记机关增加申报材料的可能性，尽量做到统一。避免在各地办理不动产抵押登记时因提交材料的差异而导致办理时间延长，效率降低，且增加其他不必要的费用。
二、做好政策衔接，推动《暂行条例》实施加快覆盖全国
不动产登记关键在地方，特别是具体承担不动产登记工作的市县两级。建议及时督促地方加快推进职责和机构整合工作，严格按照《暂行条例》实施细则办理，及时结束两种登记办法并存的局面。
三、办理不动产抵押登记时，不应要求提交不动产评估文件 《物权法》第十三条规定登记机构不得有“要求对不动产进行评估”的行为，因此，不提交不动产评估文件是符合法律规定的，这样不仅能避免评估机构和抵押人联合损害抵押权人的利益，也降低了申请登记人的费用。
四、减少不必要的文件公证
目前，公证机构可公证的项目比较多，经过公证的文件效力较高，公证文件在社会上具有一定的公信力。《暂行条例》规定了不动产登记人员必须具备相应的专业知识，在办理不动产登记时，不能完全依靠公证书的第三方效力来判定申请人提交的文件，减少不必要的公证文件。这是对不动产登记人员的专业素养的要求，也能大大缩短办理时间，减少不必要的费用支出。
五、金融机构、企业及个人均可成为不动产抵押权人 《物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”且最高人民法院的司法解释也确认了在建工程向贷款银行之外的其他人办理抵押的合法性。建议应完善相应的法律法规，明确确认金融机构、企业及个人均可成为不动产抵押权人，避免出现登记机构两难选择的局面。
况且，明确确认金融机构、企业及个人均可成为不动产抵押权人，能有效利用民间资本促进中小企业发展，拓宽中小企业融资渠道。中央及地方政府一直强调合理引导利用民间资本，各省市也都出台了一系列扶持民间资本、扶持中小企业的政策，规范不动产抵押登记行为、支持合理合法利用民间资本发展经济，应成为不动产登记部门积极探索为民服务的新方向。
（消费日报 www.xfrb.com.cn）