A6：社区
随着社会经济的发展，许多小区成为了商家投放广告的“黄金地段”，电梯房、小区宣传牌、车库起降杆，可谓无孔不入，内容也是五花八门。近日，笔者走访了济南多个小区，居民小区不论新旧、高低端，都有广告的身影，而电梯间一般是广告投放最多的地方。 有业主告诉笔者，这些广告是物业公司引入的，但对于广告收益归业主还是归物业公司，多数业主都表示不太清楚。某小区物业公司负责人则称，广告费属于公共收益，物业公司有权收取，会将这些费用用于小区门禁改造、增加业主休闲娱乐设施等方面。那么，物业公司是否有权引入广告？引入广告前要不要征得业主同意？广告收益该归谁支配？对此，笔者采访了济南市某律师事务所朱律师。 物业公司是否有权引入广告？ 朱律师表示，要搞清楚谁是引入小区广告的主体，须先明确小区广告的法律性质。根据物权法第73条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。而小区广告一般设置在建筑区划内的道路上、建筑墙面或电梯内，因此，引入小区广告属于利用业主共有建筑物或附属设施进行经营的行为。也就是说，小区业主是小区广告相关事宜的决定权主体。 另外，根据物权法规定，业主对小区的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对小区共有部分享有权利，承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，有关共有和共同管理权利的其他重大事项等应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因此，对小区内广告的设置与否、如何收费、收益如何处分等最终的决定权均应由小区业主行使。当然权利行使的方式可以是多种多样的，可以由业主大会、业主委员会行使，也可以委托物业公司甚至律师等行使。 广告收益该归谁支配？ 朱律师还表示，按照《物业管理条例》第55条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业公司的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。小区规划区内的公共场所、公共设施，属于小区全体业主共有。在小区公共场所、公告设施上经营广告，应当经过小区全体业主同意或授权，物业公司不得擅自引入广告。经营广告所得，也应该归全体业主所有，业主有权要求物业公司披露相关账目，具体如何使用应当由业主或业主委员会决定或者根据物业服务合同约定进行处理。 实际上，多数业主对于广告收益并不知情，如果物业公司擅自引入广告或者将广告收益据为己有，业主怎样维权呢？根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，法院应予支持。朱律师表示，这里的其他行为人就包括物业公司。因此，物业公司如果擅自引入广告或者将广告收益据为己有，业主委员会可以起诉物业公司，要求恢复原状、赔偿损失或返还收益等。 山东大学法学院某法学专家表示，小区广告收益分配决定权在业主，但也要考虑政策导向与物业公司的贡献。广告收益所有权属于业主，因此收益分配权也在业主，但分配方式则应兼顾多种制度的引导。如物权法第80条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。《物业管理条例》则规定，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。即业主在自主决定分配时，要考虑这是小区公共收益，应优先用于公共支出，还应考虑到物业公司对引入小区广告的作用、管理成本变动等因素，支付物业公司相应费用等。此外，小区广告事务不管是业主自行负责，还是委托物业公司负责，所有收益均应做到公开透明，同时业主一定要明白，在行使权利、享受收益的同时，相应的成本、风险等也应承担。 （朱堂村）